В ходе своей последней пресс-конференции прокурор Саратовской области Сергей Филипенко затрагивал тему проблемных домов. Сейчас в официальном списке проблемных домов, по официальной информации министерства строительства и ЖКХ Саратовской области, числится 25 строений. «К сожалению, большинство домов уже длительное время включены в реестр проблемных. Строительные работы не ведутся много лет… Мы проанализировали этот процесс и дали оценку»,- говорил Филипенко.
Нам не известно, к каким выводам пришли в прокуратуре в результате анализа ситуации, но совершенно очевидно, что для локализации проблемы ее эффективнее профилактировать, устраняя причины возникновения, чем бороться с последствиями.
Кандидат в банкроты
Два с половиной десятка домов попали в список проблемных именно потому, что их строительство не ведется уже много лет. Нарушение сроков сдачи домов вообще распространенная практика в Саратове. Многие застройщики, опаздывая со сроками сдачи, обращаются в городскую администрацию с заявлением о продлении сроков и получают соответствующее разрешение. Такие дома даже не считаются проблемными в стенах мэрии и областного профильного министерства. Однако это не означает, что такие стройки не считают проблемными сами дольщики. Если человек заключил договор с застройщиком, вложил свыше миллиона рублей в строящуюся квартиру, то продление сроков строительства администрацией никак не улучшит его положение. Но такой ход позволяет чиновникам формально не зачислять подобные дома в число проблемных и отчитываться об относительно нормальной обстановке в регионе. Однако на практике ситуация выглядит совершенно иначе. В ближайшее время к уже имеющимся 25 долгостроям может присоединиться еще 17 домов, которые расположены на 7 строительных площадках. Участки под ними отданы под застройку компаниям «СитиСтрой» и «Град-С», возглавляемым Алексеем Абасовым. Указанные предприятия известны пока лишь в профессиональной среде строителей и риэлторов, и на сегодняшний день они имеют максимальное количество стройплощадок. Судя по темпам строительства, следует констатировать, что дома не будут достроены вообще, по крайней мере, структурами Абасова. Рассмотрим ситуацию на примере конкретных объектов.
ЖСК «Миргород» - это комплекс из четырех домов (двух 7-этажных и двух 9-этажных), который должен быть возведен на улице Зерновой рядом с новым перинатальным центром. Срок сдачи, согласно проектной документации, размещенной на сайте застройщика Citysar.ru, - четвертый квартал 2016 года. То есть, во все четыре дома сейчас уже должны въезжать счастливые новоселы. Однако на сегодня возведено только 7 этажей первого дома. Даже если все силы будут брошены на достраивание этого дома, то все равно дом сдадут в эксплуатацию только после запуска котельной, рассчитанной на обслуживание всего комплекса. К строительству котельной тоже не приступали. Впрочем, на достройку даже первого дома в ближайшее время тоже рассчитывать не приходиться. В детских задачниках встречаются задания «Найди 10 отличий на двух картинках». Если мы будем сравнивать фото стройки первого дома в ЖСК «Миргород», сделанные в начале декабря прошлого года и те, что сделаны буквально на днях, то найдем лишь одно отличие - отсутствие снега. За три с половиной месяца никакого прогресса в строительстве здесь не произошло.
Другой жилой комплекс - «Астраханский» - предусматривает строительство двух 19-этажных домов по улице Новоастраханской, 38 «А» (рядом со стадионом «Волга»). Согласно проектной документации, первый дом из двух подъездов должны были сдать в четвертом квартале прошлого года. Предлагаем опять сыграть в детскую игру, сравнив два фото. И опять, кроме отсутствия снега, других отличий не обнаруживается. Между тем, отсутствие спроса на жилье, как причина остановки строительства застройщиком, в рассматриваемой нами ситуации исключается. В первом доме по проекту должно быть 224 квартиры, в том числе 73 однокомнатные.
Корреспондент ЦЖР «Медиаликс 64» позвонил по телефону, указанному на сайте и поинтересовался возможностью приобретения «однушки». Риэлтор, представившаяся Натальей, сказала, что все 1-комнатные квартиры уже проданы. То есть приобрести жилье на этапе строительства можно, но не у застройщика, а у дольщиков, которые продают свои доли. В отношении сроков сдачи собеседница заверила, что дом будет достроен в октябре 2017 года. Кроме того, женщина заверила, что вторая очередь - одноподъездный дом - будет сдана в конце 2018 года. Сейчас, по ее словам, ведется бетонирование техподполья. В день проведения фотосъемки проблемных домов, 22 марта (тогда же состоялся и телефонный разговор с риелтором), рабочих на стройке обнаружить не удалось, как, впрочем, и на других стройках холдинга Абасова. В проекте договора, имеющемся на сайте, в части, касающейся прав и обязанностей сторон, ответственность застройщика прописана следующим образом: «В случае длительной задержки сроков сдачи дома, дольщик имеет право расторгнуть настоящий договор, а застройщик обязуется произвести возврат ранее уплаченной дольщиком суммы в соответствии с действующим законодательством. Примечание: Под длительной задержкой сроков сдачи дома подразумевается просрочка сдачи дома в эксплуатацию на срок свыше десяти месяцев».
В Арбитражном суде Саратовской области в настоящее время находится на рассмотрении иск Виктора Аржаева о признании «Град-С» банкротом. Финансовые требования Аржаева составляют 600 тысяч рублей по договору займа и 76 тысяч рублей процентов за пользование средствами. Это уже не первый в этом году иск о банкротстве. 27 февраля судья Арбитражного суда Элина Рожкова вынесла решение по иску ООО «Кряж» к «Град-С» о банкротстве; сумма претензии составляла 3 миллиона 275 тысяч рублей. Производство дела тогда было прекращено, так как в ходе процесса ответчик удовлетворил претензии истца. По иску Аржаева суд уже вынес определение о введении в ООО «Град-С» процедуры наблюдения. Тем не менее, застройщик не спешит повторить тот же маневр. По-видимому, возможности компании исчерпаны, и у нее не находится даже такой незначительной суммы, чтобы предотвратить процедуру банкротства. Если эта гипотеза верна, то становиться понятно, почему не ведутся строительные работы. Но в этом случае продолжающаяся продажа квартир (по крайней мере, открытое предложение к покупке) по меньшей мере не имеет экономического смысла. В лучшем случае удастся достроить какой-нибудь дом за счет привлеченных средств новых дольщиков, которые в конечном итоге точно останутся без квартир. Классическая финансово-строительная пирамида.
Несмотря на трагизм ситуации, описание строек ЖСК «Миргород» и ЖК «Астраханский» - это пример самых успешных (по сравнению с другими) строительных проектов Абасова. А вот в случае с жилищным комплексом «Южный», который по замыслу застройщика должен располагаться на пересечении улицы Азина и проспекта Энтузиастов, дела обстоят еще хуже. Этот ЖК призван был вырасти в виде пяти 25-этажек; срок их сдачи датируется четвертым кварталом 2018 года. Однако здесь пока возведен только забор, огораживающий стройку. Другой ЖК - «Азимут» - должен был представлять собой четыре 24-этажных дома на площади Орджоникидзе, сданных уже в первом квартале 2017 года. Сейчас там нет даже забора.
Строительные схемы
На строительном рынке широко представлены два бренда Абасова - «СитиСтрой» и «Град-С». Кроме уже упомянутых выше компаний он является учредителем еще в ООО «Автостройтехника», «Строительные системы», «Мост», «Град-Инвест», «ГРАД ИНВЕСТ», «МиалДевелопемент», «Бетком» и других. Из девяти указанных фирм в пяти Абасов является директором. Кроме того, он зарегистрирован как ИП с основным видом деятельности «Покупка и продажа недвижимости». Этот последний вид деятельности, в отличие от строительства, у Абасова процветает: из указанных компаний шесть зарегистрированы на Железнодорожной, 58 «Б», где у него располагаются пять офисов, служащих базой перечисленным предприятиям, а еще четыре штаб-квартиры располагаются в других районах города.
Очевидно, что такое количество офисов, а также другое ценное имущество - 6 дорогостоящих иномарок, квартиры и коттедж, оформленные на Абасова, членов его семьи и принадлежащие ему структуры, - были приобретены на средства дольщиков.
В ходе проведенной прокуратурой Заводского района проверки были вскрыты схемы вывода средств дольщиков. По окончании проверки в конце февраля 2017 года прокуратура направила материал для принятия процессуального решения в ГУВД по Саратовской области.
В материалах надзорного производства, в частности, говорится, что в ЖК «Бриз», который должен быть возведен на 4-м Чернышевском проезде, 21 квартира площадью от 30 до 100 метров была приобретена дольщиками не у застройщика - ООО «МиалДевелопемент», - а у другого участника долевого строительства. Реализованные потенциальные квартиры, которые должны были появиться у отдавших деньги граждан за жилые помещения в будущем ЖК, принадлежали …Абасову. Согласно документам, Алексей Викторович заплатил компании, в которой являлся учредителем, 7 миллионов рублей за 21 квартиру, а продал их за сумму, примерно в 6 раз большую. При этом, речь не идет о том, что доли дорожали на разных этапах строительства или с учетом роста рыночной стоимости. Во-первых, строительства никакого не было. Во-вторых, рыночная ситуация не изменилась, так как приобретение и реализацию долей Абасов провел практически одновременно.
Имеются данные, что средства дольщиков выводились и в большем масштабе с других комплексов по той же схеме с использованием подставных лиц. По словам президента СРОО «Институт защиты прав потребителей» Антона Хайдукова, в ходе прокурорской проверки было выявлено, что разрешение на строительство ЖК «Бриз» было выдано на основании подложных документов. Как рассказал он «Медиаликс 64», поручительство банка, приложенное к пакету документов, оказалось поддельным.
В настоящее время материалы проверки переданы для принятия процессуального решения в УВД по городу Саратову. А обманутые дольщики - а так уже можно называть даже тех, кто имеет доли в домах с еще не пропущенными сроками сдачи, - уже собираются в группы. Очевидно, что число неудовлетворенных участников долевого строительства и самих групп будет расти. Этих людей, прежде всего, интересует возврат хотя бы части потраченных ими средств. В этой ситуации особенно важна оперативность, с которой будут действовать правоохранительные органы, так как только в случае возбуждения уголовного дела и ареста имеющихся активов дольщики могут рассчитывать на какую-то компенсацию.
В областном министерстве строительства и ЖКХ ситуация со структурами Абасова известна. Чиновники министерства провели проверки пяти компаний бизнесмена, выступающих в качестве застройщиков. В официальном комментарии, предоставленном ЦЖР «Медиаликс 64» пресс-службой минстроя, говорится следующее:
«В настоящее время завершены проверки в отношении «ООО МиалДевелопемент», ООО «Град-С», ООО «Строительные системы». Проверкой выявлен ряд нарушений, связанных с нарушением требований к проектной декларации, привлечением денежных средств участников долевого строительства в отсутствие заключенного договора поручительства или договора страхования, финансовые нарушения, несоответствие сроков исполнения обязательств перед участниками долевого строительства, предусмотренных договорами участия в долевом строительстве, проектной декларацией, сроком, запланированным календарным планом выполнения строительно-монтажных работ на объекте.
По результатам проверки министерством строительства и ЖКХ области выдано предписание об устранении нарушений требований законодательства, оформляется административный материал по частям 1, 2 и 4 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и готовится обращение в правоохранительные органы. Проверки в отношении ООО «Град-Инвест», ООО «Град Инвест» продолжаются».
По статье 14.28 КоАП РФ, указанной в комментарии минстроя, предусмотрено максимальное наказание в виде штрафа до 50 тысяч рублей, если взыскание будет накладываться на должностных лиц. В случае наложения штрафа на юридическое лицо - до 1 миллиона рублей. Но особый интерес вызывает предписание об устранении нарушений в части привлечения «денежных средств участников долевого строительства в отсутствие заключенного договора поручительства или договора страхования». Иными словами, руководству «МиалДевелопемент» предлагается найти банк-поручитель или страховую компанию, которые обеспечат дольщиком возмещение их затрат, когда средства за значительную часть квартир уже получены и потрачены, а стройка даже не началась. Похоже, в министерстве Дмитрия Тепина всерьез думают, что в Саратове можно найти такие финансовые структуры. Если нет, то меры предпринимаемые чиновниками явно недостаточны. Поэтому уже в этом году следует ожидать приумножения числа обманутых дольщиков.
